地产之上的资产管理,一场与时间赛跑的游戏

近年来,资产管理行业可以说是全球金融服务行业中资金规模最大、发展最快的领域之一。作为全球第二大经济体,中国在资产管理行业更是拥有巨大的发展空间。在新资管时代下,改革与涅槃必将孕育出新的发展机遇。


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不动产资产管理,一场与时间赛跑的游戏


不动产资产作为投资资产占比中最大的一部分而言,不动产资产管理,更像是一场与时间赛跑的游戏。因为它天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点,所以,大部分商业地产开发商在投资初期,就会千方百计考虑与资本的结合,多渠道融资是商业地产的一门必修课。


那么问题来了,在面对这样一个高难度、高挑战的资产管理命题前,会有多少资本家愿意投入大量资金和时间成本来运作商业地产呢?尤其是当中国的商业地产已然大跨步发展了近10年,越发呈现白热化竞争状态。


一个有趣的现象是,资本市场似乎很愿意将资产投资于不动产,尤其是中国的保险资金。


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保险资金的不动产投资需求,会持续增长


中国的保险资金会青睐于不动产投资,首先要源于不动产本身的特性,正如前面所说的,正是由于它投资的期限比较长,规模大,而且有一个长期稳定的现金流,加上它的抗通胀性以及同保险公司其他资产的关联度比较低,这些特性都能很好的满足保险资金的需求。


所以从国际上来看,尤其是比较大型的保险公司,都把不动产作为一个重要的配置类别,基本上在资产组合中的配置比例都在8%以上,有的能达到10%。在未来,保险资金的不动产投资需求还会持续增长。


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高端写字楼成为资本市场的新宠


我们从近年来的不动产投资案例中发现,高端写字楼,尤其是门户城市的金融核心区写字楼物业,愈发受到保险公司的偏爱。这要源于高端写字楼普遍具备稳定的投资年回报率和高增长率。近年来我国尤其是保险类大宗购置资产形态中,大部分会选择门户城市金融核心区写字楼物业。


前不久,据一位保险公司负责人表示,城市金融核心区写字楼物业吸附着巨大的人流、物流、资金流、以及信息流,为保险业开展金融业务以及资产保值增值提供了有利的保障。同时,优质的商业地产还可以通过出售或发行资产证券化产品,获得丰厚的租金以及物业升值。这样一来,保险公司既能拥有办公楼的所属权和冠名权,又能通过所收购项目进一步提升自身的品牌形象。可以说,门户城市金融核心区写字楼或将成为保险公司不动产投资的新宠。


以中国人寿为例,早在2016年底,其不动产资产管理规模就已经突破了千亿。自中国的保险资金刚刚在不动产跨境投资起步时,人们就常常在跨境投资的不动产业务中看到中国人寿的身影。作为中国第一批开展不动产跨境投资的公司,中国人寿在2014年6月投资了第一个项目,位于伦敦金丝雀码头的一座甲级办公楼,周围不仅汇集了国际大型金融机构,租户更是高质量国际顶级律所。结果是显而易见的,中国人寿该项目一经建成运作,便获得了较高的综合投资收益。


在接下来的几年内,中国人寿又分别在美国和英国投资了包括写字楼、物流地产、综合体开发等不动产项目,这一系列举措对于中国人寿的资产优化组合起到了很明显的作用。

 


但,中国保险资金对于不动产的跨境投资,仅仅是一个起步。在经历了一段活跃的不动产跨境投资期,中国的保险资金又将目光聚焦在了国内门户城市的金融核心区写字楼。


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国内不动产投资价值正在逐步显现


还是以中国人寿为例,在积累了丰富的境外不动产资产管理经验下,中国人寿持续发挥在不动产资产管理领域的专业能力,将目光投向了中国甚至是整个亚太圈当之无愧的金融门户——上海陆家嘴CBD,匠心打造了一座58层超高楼层的“中国人寿金融中心”超甲级写字楼,一举成为陆家嘴CBD新地标。



可以说,在发掘、获取优质不动产资产方面,中国人寿独具眼光与优势,其专业的研究团队对商业地产市场及发展趋势有着敏锐、前瞻的研判。


首先,中国人寿金融中心位于陆家嘴金融中心滨江新区HBC,是上海金融机构总部最为集中的区域,同时也是上海浦东最核心地段。中国工商银行、建设银行、农业银行的上海总部大楼,上海市证券交易中心、渣打银行、汇丰银行、大华银行等诸多国内外金融机构总部分布左右。入驻陆家嘴CBD已然成为实力企业必争之所,是企业主们提升企业实力的一条重要通道。可以说,中国人寿金融中心拥有绝无仅有的地段稀缺性和未来增值空间。



其次,从租户所属行业来看,金融业仍是上海甲级写字楼的主力租户,租赁总面积占比36%。这进一步说明了中国人寿在不动产投资中的敏锐研判。


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地段不是唯一,资产管理能力更是决定因素


如果大家觉得评估项目投资收益的核心关键只是地段和选址,这就大错特错了。我们看到太多案例,位居城市核心地段,但门可罗雀。资产待价而沽,却无人问津。


其实,一个成熟的机构,无论是金融机构还是商业地产投资开发商,都将管控项目的核心目标放在了资产管理能力上,这也是商业地产运营真正的核心。资产管理是一个全生命周期的管理过程,从拿地、到建设开发、到运营管控等,都是资产管理的内容。


中国人寿之所以能在不动产投资中收获稳定的现金流回报,其核心点也在于不动产市场运营管理,即我们之前所说的资产管理。


我们先来看中国人寿金融中心的硬件设施部分,大楼在设计之初,便邀请国际知名建筑设计事务所KPF担纲设计。建筑外观为玻璃幕墙结构,以竹子造型寄托着企业节节攀高的美好寓意。建筑内部,一楼大堂以全石材的精装饰面,净高11米的挑空大堂呈现出气宇轩昂的高端气派,同时门禁采用智能闸机系统,通过18部进口电梯,以高中低三个分区运行,确保上班通勤顺畅。


此外,大楼采用VAV中央空调、新风系统以及防紫外线的双层LOW-E中空玻璃幕墙,外加每层8扇透气窗,为商务办公租户提供智能科技的绿色办公生态环境。


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软件部分,大楼配备了员工餐厅“国寿美食家”,通过提供早餐、午餐及周五外带餐食的服务,来契合入驻办公人群的日常就餐需求。还会跟随节日来定制主题特色活动,为租户提供增值服务。为了大家早晚高峰上下班的出行便捷,12月3日起,中国人寿金融中心地铁接驳班车正式运行,为大家提供温馨的接送服务。


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因占据无可比拟的地理位置,中国人寿金融中心在坐拥百年浦江270度景观视野的同时,更有13万方地标商业尚悦湾、1862时尚艺术中心、艺仓美术馆等缤纷业态咫尺可享。这里正逐渐成为金融中心白领下班之后的运动、休闲、聚会、约会圣地。


可以说,从建筑设计、施工工艺的水准、配套设施,中国人寿金融中心都称得上是国际一流。且全程融入智能、环保、安全的理念,以高科技赋能,积极提升城市商业办公品质与发展级能。


未来商业地产行业的红利在于租赁市场,而租赁本质上也是运营的生意,核心在于服务。只有主动加强不动产资产管理能力,才能提早预判,遇到突发状况快速调整。如果将商业地产投资比作一个精密仪器,老练的操盘手一定知道这个复杂的巨型机械的关键控制点在哪里。在这个高经验高门槛的行业里,如何有效进行资产管理考验着一线舵手们的智慧。


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